ALİ GÜVENÇ KİRAZ - agkiraz@agkhukuk.com SORU: Taşınmazımız riskli yapı statüsüne girdi ve belediye başkanlığından ilk 60 günlük tahliye yazısını aldık.
Bu sürenin sonunu beklemek zorunda mıyız? Daha önceden yıkım ruhsatı alabilir mi? CEVAP: Bu sürenin sonunu beklemek zorunda değilsiniz. Şöyle ki riskli yapı maliklerinin talebi üzerine, riskli yapının tahliye edildiği, elektrik su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığı bu kurumlardan alınan belgeler karşılığında tespit edilmişse ve yıkım sorumlusu olarak fenni mesul belirlenmişse diğer maliklerin muvafakatı aranmadan Belediye Başkanlığınca altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenecektir.
Uygulamada malikler arasında oybirliğinin sağlanması halinde yıkım sürelerinin işleyeceği yönündeki kanaat bu madde ile giderilmiş olup malikler taşınmazı tahliye ettiklerini belgeledikleri ve yukarıda süreçleri tamamladıkları takdirde beklemeden yıkım ruhsatını alabilecekler. Rİsk tespİt edİlmeden toplantı yapılamaz SORU: Apartmanımıza riskli yapı tespiti yapıldı ve henüz bu konuda bir netice gelmedi. Fakat apartman yöneticimiz bizleri noter vasıtası ile toplantıya çağırıp 2/3 ile karar alınacağına dair bir ihbarname gönderdi. Bu doğru mudur? CEVAP: Riskli yapı tespitinin yapılmış olması o taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğunu göstermez. Riskli yapı tespiti yapılıp size tapudan bildirim geldiği andan itibaren 15 günlük süre içerisinde itiraz hakkınız da mevcuttur ki bu itiraza komisyonca verilecek cevaba kadar 6306 sayılı yasa kapsamında bir toplantı yapılması mümkün değildir.
Riskli yapı statüsü kesinleştikten sonra apartman yöneticisi veya bir kat maliki SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan değerleme raporu alacak ve sonrasında noterden tüm malikler toplantıya çağrılabilecektir. Arsalar kanuna tabİ değİl SORU: Bir arsamız var ve kentsel dönüşüm yasasından faydalanmak istiyoruz? Mümkün mü? CEVAP: Sadece arsa niteliğinde bulunan ve üzerinde bir yapı bulunmayan bir taşınmaz riskli yapı olarak değerlendirilemez ve kentsel dönüşüm yasası kapsamına giremez, bu yasanın muafiyet ve haklarından faydalanamaz. Ancak riskli yapı yanında bulunan ve tevhit edilerek birlikte yapı inşa ettirilmesi düşünülen taşınmazlarda riskli yapının sahip olduğu haklardan faydalanabilir. Bunun içinde riskli yapının arsa payının 2/3’ü, arsanın maliklerinin de % 100’ü tevhide onay vermelidir. Müteahhİt kİrayı alamaz SORU: Müteahhit ile kentsel dönüşüm yasası kapsamında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladık. Müteaahit bize kira ve tahliye yardımı yapıyor ancak verdiğimiz vekaletnameler ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yapılacak olan kira yardımlarını kendisinin alacağını belirtiyor. Haklı mıdır? CEVAP: 6306 sayılı yasa kapsamında kiracılara 18 ay boyunca yapılacak olan kira yardımları karşılıksız olarak yapılan yardımlar olup müteahhitlerin bu yardımları alması diye bir durum söz konusu değildir. Müteahhitin yaptığı kira yardımı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yaptığı bir yardım olup bakanlıkça yapılan yardıma mahsup edilmesi hukuken mümkün değildir. Harcamalar gerİ ödenmez SORU: 2010’da Bağdat Caddesinde bir dükkân kiraladım, yatırım yaptım ve 5 yıllık sözleşme imzaladım. Bina riskli yapı ilan edildi ve yıkım aşamasına girdi. Mal sahibinden yaptığım giderleri talep edebilir miyim? CEVAP: Yargı içtihatlarının sonunda nasıl bir süreç gelişeceğini bilememekle birlikte, mal sahibinin riskli yapı ilanı ve sürecinde bir müdahalesi yoktur. Yasa kamusal bir yasa olup tüm süreçler kamu idareleri tarafından yürütülüyor. Yani mal sahibinin tahliye iradesi kendisinden kaynaklı değil.
Bu yüzden mal sahibine atfedilemeyecek bir nedenle yatırımların geri ödenmesini talep etmek pek mümkün görünmüyor. Ancak tapuda kira şerhli bir taşınmaz var ise bu şerh yeni taşınmaza da nakledileceğinden kira sözleşmesi devam edecektir.